Haus verkaufen trotz Kredit: So sichern Eigentümer ihren Verkaufserlös

Eine laufende Baufinanzierung ist kein Grund, einen geplanten Immobilienverkauf grundsätzlich aufzuschieben. Viele Eigentümer wissen jedoch nicht, welche Summe nach der Ablösung ihres Darlehens tatsächlich vom Kaufpreis übrig bleibt. Denn neben der offenen Restschuld können eine Vorfälligkeitsentschädigung, die eingetragene Grundschuld und weitere Verkaufskosten eine wichtige Rolle spielen. Wer diese Punkte erst klärt, nachdem bereits ein Käufer gefunden wurde, riskiert unnötige Verzögerungen und falsche Erwartungen an den Verkaufserlös. Mit einer frühzeitigen Abstimmung zwischen Eigentümer, Bank, Immobilienmakler und Notariat lässt sich ein Hausverkauf trotz Kredit in der Regel strukturiert und sicher umsetzen.

1. Haus verkaufen trotz Kredit: Ist das überhaupt möglich?

Ja, eine Immobilie kann verkauft werden, obwohl die Baufinanzierung noch läuft. Der Kredit muss weder vor Beginn der Vermarktung vollständig getilgt noch die Grundschuld vor dem ersten Besichtigungstermin gelöscht sein. Entscheidend ist, dass die noch offenen Forderungen der Bank im Zuge der Kaufvertragsabwicklung abgelöst oder durch eine von der Bank akzeptierte andere Sicherheit ersetzt werden.

Bei einem fest verzinsten und grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliendarlehen stellt der Verkauf der finanzierten Immobilie grundsätzlich ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Beendigung des Darlehens dar. Die Bank kann dabei allerdings einen finanziellen Ausgleich für den Schaden verlangen, der ihr durch die frühere Rückzahlung entsteht. Dieser Ausgleich wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.

Eine laufende Finanzierung verhindert den Verkauf somit nicht. Sie beeinflusst aber, wie der Verkauf vorbereitet werden muss und welcher Teil des Kaufpreises am Ende tatsächlich beim Eigentümer ankommt. Besonders wichtig ist deshalb, die Finanzierung nicht getrennt vom Immobilienwert zu betrachten.

2. Restschuld und Verkaufserlös: Was bleibt Eigentümern wirklich?

Für Eigentümer ist nicht allein entscheidend, welchen Kaufpreis ihre Immobilie erzielen kann. Maßgeblich ist der voraussichtliche Nettoerlös nach Ablösung aller Verpflichtungen.

Die grundlegende Rechnung lautet:

Voraussichtlicher Kaufpreis minus Restschuld minus mögliche Vorfälligkeitsentschädigung minus weitere Verkäuferkosten ergibt den verfügbaren Verkaufserlös.

Die Restschuld ist der Betrag, der zu einem bestimmten Stichtag noch an die Bank zurückgezahlt werden muss. Sie entspricht nicht zwingend dem ursprünglich aufgenommenen Darlehen abzüglich der bisher gezahlten Raten, weil jede Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Eigentümer sollten deshalb keine eigene Schätzung verwenden, sondern bei ihrer Bank eine aktuelle Ablöseauskunft anfordern.

Zusätzlich sollte die Bank mitteilen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird und wie hoch diese zum geplanten Ablösezeitpunkt voraussichtlich ausfällt. Nach Angaben der Verbraucherzentrale ist das Kreditinstitut verpflichtet, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitzuteilen. Die Berechnung sollte anschließend geprüft werden, insbesondere wenn eine größere Forderung im Raum steht.

Ein Beispiel verdeutlicht die Bedeutung: Wird eine Immobilie für 450.000 Euro verkauft und beträgt die offene Restschuld 270.000 Euro, stehen dem Eigentümer nicht automatisch 180.000 Euro zur freien Verfügung. Von diesem Betrag können noch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten für die Lastenfreistellung, notwendige Unterlagen und weitere verkäuferseitige Aufwendungen abgehen.

Besonders kritisch wird es, wenn der realistische Marktwert niedriger ist als die Summe aus Restschuld und zusätzlichen Kosten. Dann entsteht eine Finanzierungslücke, die der Eigentümer aus eigenen Mitteln oder über eine gesonderte Vereinbarung mit der Bank schließen muss. Deshalb sollte der aktuelle Immobilienwert möglichst vor der endgültigen Verkaufsentscheidung professionell ermittelt werden.

3. Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie anfällt – und wann nicht

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank dafür entschädigen, dass sie die vertraglich vereinbarten Zinsen nicht mehr bis zum Ende der Sollzinsbindung erhält. Ob tatsächlich ein ersatzfähiger Schaden entsteht und wie hoch dieser ausfällt, hängt unter anderem von der Restschuld, dem vereinbarten Darlehenszins, der verbleibenden Zinsbindung, den aktuellen Wiederanlagemöglichkeiten der Bank und den vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechten ab.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist daher kein pauschaler Prozentsatz des offenen Kredits. Auch zwei Eigentümer mit einer ähnlich hohen Restschuld können vollkommen unterschiedliche Berechnungen erhalten. Vertraglich mögliche Sondertilgungen sowie ersparte Verwaltungs- und Risikokosten müssen bei der Berechnung zugunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Immobiliendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden. Wurde der Darlehensbetrag vollständig ausgezahlt und sind seitdem zehn Jahre vergangen, kann ein Darlehen mit länger laufender Zinsbindung grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Maßgeblich ist dabei nicht zwingend das Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern der Zeitpunkt des vollständigen Darlehensempfangs.

Darüber hinaus kann der Anspruch der Bank ausgeschlossen sein, wenn ein ab dem 21. März 2016 abgeschlossener Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag unzureichende Angaben zur Vertragslaufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Ob ein Vertrag diese Voraussetzungen erfüllt, sollte im Zweifel fachkundig geprüft werden.

Eigentümer sollten deshalb weder automatisch mit einer hohen Entschädigung rechnen noch davon ausgehen, dass grundsätzlich keine Zahlung anfällt. Verlässlich ist nur eine individuelle Berechnung auf Grundlage des konkreten Darlehensvertrags und des geplanten Ablösetermins.

4. Grundschuld und Lastenfreistellung: So läuft der Verkauf über den Notar

Immobilienkredite werden üblicherweise durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Diese Grundschuld gibt der Bank Zugriffsmöglichkeiten auf die Immobilie, falls das Darlehen nicht vertragsgemäß zurückgezahlt wird. Ein Käufer möchte die Immobilie jedoch normalerweise frei von den Verbindlichkeiten des Verkäufers übernehmen.

Aus diesem Grund wird im notariellen Kaufvertrag geregelt, wie die sogenannte Lastenfreistellung erfolgt. Der Notar oder die Notarin fordert bei der Bank des Verkäufers die notwendigen Ablöseinformationen und Löschungsunterlagen an. Ein Teil des Kaufpreises wird anschließend häufig direkt an die finanzierende Bank gezahlt. Nur der verbleibende Betrag fließt an den Verkäufer. Dadurch wird sichergestellt, dass die offene Finanzierung abgelöst und die nicht zu übernehmende Grundschuld gelöscht werden kann.

Für den Käufer entsteht dadurch keine zusätzliche Zahlung. Die direkte Überweisung an die Bank ist lediglich ein Teil des vereinbarten Gesamtkaufpreises. Das Notariat koordiniert den Ablauf so, dass der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält und der Verkäufer sein Eigentum nicht verliert, bevor die Kaufpreiszahlung gesichert ist.

Wichtig ist außerdem: Eine Grundschuld verschwindet nicht automatisch, sobald ein Kredit zurückgezahlt wurde. Für ihre Löschung werden eine Löschungsbewilligung der Bank und ein notariell beglaubigter Löschungsantrag benötigt. Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der originale Grundschuldbrief vorliegen. Fehlt dieses Dokument, kann sich der Verkauf erheblich verzögern.

Eigentümer sollten daher frühzeitig prüfen, welche Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind und ob bei bereits getilgten Darlehen alle erforderlichen Unterlagen vorhanden sind. Ein aktueller Grundbuchauszug schafft hier schnell Klarheit.

5. Kredit übertragen oder Sicherheit tauschen: Welche Alternativen gibt es?

Die klassische Lösung besteht darin, den laufenden Kredit aus dem Verkaufspreis abzulösen. Sie ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit. Wer nach dem Verkauf eine neue Immobilie kaufen möchte, kann mit seiner Bank über einen sogenannten Pfand- oder Objekttausch sprechen. Dabei wird das bestehende Darlehen fortgeführt, während die bisherige Immobilie als Kreditsicherheit durch die neue Immobilie ersetzt wird.

Ein solcher Tausch setzt immer die Zustimmung der Bank voraus. Das neue Objekt muss aus Sicht des Kreditinstituts eine ausreichende Sicherheit bieten, und auch die persönliche finanzielle Situation des Darlehensnehmers wird erneut betrachtet. Stimmen Wert, zeitlicher Ablauf und Bonität, kann ein Objekttausch insbesondere bei einem günstigen bestehenden Darlehenszins interessant sein.

Auch eine Übernahme des Kredits durch den Käufer ist grundsätzlich denkbar. Sie erfolgt jedoch nicht automatisch mit dem Immobilienkauf. Die Bank muss den neuen Darlehensnehmer prüfen und dem Schuldnerwechsel ausdrücklich zustimmen. In der Praxis kommt diese Variante deshalb nur infrage, wenn die Finanzierung, die Bonität des Käufers und die Interessen der Bank zusammenpassen.

Unabhängig von der gewählten Lösung sollte die Verkaufsstrategie immer auf zwei belastbaren Zahlen beruhen: dem realistisch erzielbaren Marktpreis und dem tatsächlichen Ablösebetrag der Finanzierung. Gerade in regional unterschiedlich geprägten Märkten wie Dorsten, Essen, Bochum, Dortmund oder dem Kreis Recklinghausen reicht ein pauschaler Quadratmeterpreis dafür nicht aus. Zustand, Mikrolage, Energieeffizienz, Grundstück, Modernisierungen und aktuelle Käufernachfrage können den erzielbaren Preis deutlich beeinflussen.

Ein professioneller Immobilienmakler kann den Marktwert einordnen, die notwendigen Unterlagen frühzeitig identifizieren und den zeitlichen Ablauf mit Bank, Käuferfinanzierung und Notariat koordinieren. Die rechtliche und finanzielle Prüfung des Darlehensvertrags bleibt dabei Aufgabe der Bank beziehungsweise einer entsprechend qualifizierten Fachberatung.

Fazit: Erst rechnen, dann verkaufen

Ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist grundsätzlich möglich und in der Praxis kein ungewöhnlicher Vorgang. Teuer oder problematisch wird er meist nicht wegen des Kredits selbst, sondern wegen fehlender Vorbereitung. Wer Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld und realistischen Immobilienwert frühzeitig kennt, kann den tatsächlichen Verkaufserlös verlässlich einschätzen und unangenehme Überraschungen vermeiden.

Eigentümer sollten deshalb nicht erst einen Käufer suchen und anschließend prüfen, ob der Kaufpreis für die Ablösung der Finanzierung ausreicht. Der sichere Weg beginnt mit einer aktuellen Immobilienbewertung und einer schriftlichen Ablöseauskunft der Bank. Die SLS Immobilienpartner GmbH unterstützt Eigentümer dabei, den realistischen Marktwert ihrer Immobilie zu bestimmen und den Verkauf strukturiert vorzubereiten – damit am Ende nicht nur ein guter Kaufpreis, sondern auch ein wirtschaftlich sinnvoller Verkaufserlös steht.