Babyboomer und Immobilienmarkt: Warum der „Silver Tsunami“ nicht überall kommt
4,8 Millionen Immobilien könnten in den kommenden Jahren den Besitzer wechseln. Fast jedes dritte Eigenheim soll heute der Babyboomer-Generation zuzurechnen sein. Und schon ist ein Begriff gefunden, der sich hervorragend für Schlagzeilen eignet: „Silver Tsunami“.
Die Vorstellung dahinter ist einfach: Eine große Generation wird älter, gibt ihre Häuser auf oder vererbt sie – und plötzlich trifft ein riesiges zusätzliches Immobilienangebot auf deutlich kleinere nachfolgende Generationen.
Die Entwicklung ist real. Trotzdem halte ich die Vorstellung einer flächendeckenden Immobilienwelle, die Häuserpreise in ganz Deutschland unter Druck setzt, für zu einfach.
Denn was wir im Immobilienmarkt täglich erleben, zeigt vor allem eines: Entscheidend ist nicht nur, wie viele Häuser auf den Markt kommen. Entscheidend ist, welche Häuser es sind und wo sie stehen.
Millionen Immobilien stehen vor einem Generationenwechsel
Dass der demografische Wandel den Immobilienmarkt beschäftigen wird, steht außer Frage.
Deutschland hat ungewöhnlich stark besetzte ältere Jahrgänge. Destatis zählt für eine demografische Analyse insbesondere die Jahrgänge 1957 bis 1968 zu den deutschen Babyboomern. Gleichzeitig ist Wohneigentum gerade in den älteren Altersgruppen weit verbreitet. Die personenbezogene Eigentumsquote erreicht bei Menschen zwischen 60 und 69 Jahren rund 60 Prozent.
Eine viel beachtete Modellrechnung des Immobilienportals Jacasa kommt deshalb zu einem bemerkenswerten Ergebnis: Von rund 14 Millionen Immobilien im Wohneigentum auf Kreisebene sollen etwa 4,8 Millionen der Babyboomer-Generation zuzurechnen sein. Zwischen 2040 und 2050 könnten viele davon vor einem Eigentümerwechsel stehen.
Wichtig ist mir allerdings die Formulierung Modellrechnung.
Die 4,8 Millionen sind keine amtlich gezählten Häuser, die demnächst gleichzeitig auf Immobilienportalen erscheinen. Jacasa kombiniert unter anderem regionale Altersstrukturen, Eigentumsquoten und Annahmen zur Haushaltsgröße. Immobilien können zudem verkauft, verschenkt, innerhalb der Familie weitergegeben oder vererbt werden.
Aus 4,8 Millionen potenziellen Eigentümerwechseln werden deshalb keine 4,8 Millionen zusätzlichen Verkaufsangebote.
Trotzdem zeigt die Zahl, um welche Größenordnung es beim bevorstehenden Generationenwechsel geht.
Warum ältere Eigentümer ihre Häuser nicht einfach mit 65 verkaufen
Eine Annahme hinter der Diskussion finde ich besonders interessant: Menschen gehen in Rente, das Haus ist zu groß geworden – also verkaufen sie.
So einfach erleben wir es bei SLS nicht.
Natürlich sprechen wir regelmäßig mit Eigentümern, die ganz bewusst sagen: Der Garten wird zu viel, das Haus ist eigentlich für zwei Personen viel zu groß oder die vielen Treppen passen nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation. Sie möchten sich verkleinern und entscheiden sich zu einem Zeitpunkt für den Verkauf, an dem sie diesen Schritt noch selbst planen können.
Ungefähr genauso häufig kommen wir allerdings erst später ins Spiel.
Dann verkaufen die Erben nach einem Todesfall. Oder die Eigentümer sind bereits pflegebedürftig geworden und können das Haus nicht mehr halten. Der Schritt erfolgt also nicht vorausschauend, sondern weil es irgendwann nicht mehr anders geht.
Genau dieses Verhalten findet sich auch in den Statistiken wieder. 78 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren lebten 2022 bereits seit mindestens 1999 in ihrer Immobilie. Eigentümer in dieser Altersgruppe verfügten durchschnittlich über 78,1 Quadratmeter Wohnfläche pro Person.
Viele Menschen bleiben also sehr lange in ihrem Eigenheim – auch wenn es objektiv längst größer ist, als sie eigentlich benötigen.
Helaba Research hält deshalb auch die Vorstellung eines plötzlich einsetzenden „Silver Tsunami“ für überzogen. Die Analysten erwarten eher, dass zusätzliche Immobilien schrittweise auf den Markt kommen, weil ältere Menschen möglichst lange in den eigenen vier Wänden bleiben.
Das entspricht ziemlich genau unserer Erfahrung.
Früh verkaufen oder warten, bis es nicht mehr geht? Das sieht man einer Immobilie häufig an
Aus meiner Sicht wird in der Diskussion über Babyboomer-Immobilien ein Punkt unterschätzt: der Zustand der Häuser.
Wir sehen bei SLS einen deutlichen Unterschied zwischen Eigentümern, die sich frühzeitig mit ihrer zukünftigen Wohnsituation beschäftigen, und Immobilien, bei denen der Verkauf erst sehr spät notwendig wird.
Wer selbst noch aktiv im Haus lebt und eine bewusste Entscheidung trifft, hat seine Immobilie häufig bis zuletzt gepflegt. Der Garten ist gemacht, die Räume wirken ordentlich, kleinere Reparaturen wurden erledigt. Technisch kann ein Haus natürlich trotzdem aus den 60er-, 70er- oder 80er-Jahren stammen – aber der Gesamteindruck ist ein vollkommen anderer.
Auf der anderen Seite sehen wir Immobilien, bei denen man merkt, dass Haus und Grundstück den Eigentümern in den letzten Jahren schlicht über den Kopf gewachsen sind.
Der Garten wurde irgendwann nicht mehr gepflegt. Reparaturen blieben liegen. Räume wurden nicht mehr genutzt. Modernisierungen wurden über Jahre verschoben.
Das ist kein Vorwurf. Es ist häufig schlicht das Ergebnis davon, dass Menschen älter werden und ein Einfamilienhaus Arbeit macht.
Für den späteren Verkauf ist dieser Unterschied trotzdem erheblich.
Und heute noch stärker als vor einigen Jahren.
Kaufinteressenten rechnen inzwischen genauer. Alte Heizungsanlagen, Fenster, Dach, Elektrik oder energetischer Zustand werden nicht mehr einfach ausgeblendet. Helaba Research kommt ebenfalls zu dem Ergebnis, dass hoher Modernisierungs- und Sanierungsbedarf im Bestand bereits eingepreist wird und energetisch schwächere Gebäude häufig höhere Preisabschläge aufweisen. Rund zwei Drittel des deutschen Wohnungsbestands wurden vor 1980 errichtet.
Das heißt nicht, dass ein Haus aus den 70er-Jahren plötzlich unverkäuflich ist.
Aber Zustand und Vorbereitung werden wichtiger.
Ausgerechnet das Ruhrgebiet gehört zu den Babyboomer-Hotspots
Besonders interessant wird das Thema für uns, wenn wir nicht auf Deutschland insgesamt schauen, sondern auf unsere Märkte in Nordrhein-Westfalen.
Nach der Modellrechnung von Jacasa befinden sich bundesweit rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand.
In Nordrhein-Westfalen sollen es 34,4 Prozent sein.
Noch auffälliger sind zwei Regionen direkt vor unserer Haustür: Für den Ennepe-Ruhr-Kreis errechnet Jacasa einen Anteil von rund 44,9 Prozent, für den Kreis Recklinghausen rund 43 Prozent. Beide gehören damit zu den höchsten Werten Deutschlands.
Das sollte man ernst nehmen.
Aber selbst innerhalb des Ruhrgebiets halte ich pauschale Aussagen für gefährlich.
Ein gut gelegenes Haus im attraktiven Umfeld von Essen oder Dortmund konkurriert in Zukunft nicht unter denselben Bedingungen um Käufer wie eine vergleichbare Immobilie in einer ländlichen Gegend mit rückläufiger Bevölkerung, schlechter Infrastruktur und wenigen Arbeitsplätzen.
Und Düsseldorf ist noch einmal ein anderer Markt.
Genau deshalb halte ich Aussagen wie „Die Babyboomer sorgen für fallende Immobilienpreise“ für wenig hilfreich.
Immobilienmärkte sind lokale Märkte.
Helaba kommt zu einer ähnlichen Einschätzung: Ausgeprägte Nachfragerückgänge drohen langfristig insbesondere in ländlichen Regionen mit schwächeren Arbeitsmärkten, während Großstädte und wirtschaftsstarke Ballungsräume deutlich stabiler bleiben dürften. Gleichzeitig bleibt Wohnraum vor allem in Metropolregionen knapp.
Der eigentliche Risikofaktor ist nicht das Alter des Eigentümers
Ich glaube deshalb nicht, dass wir in einigen Jahren plötzlich vor Millionen Häusern stehen, die niemand mehr kaufen möchte.
Ich glaube aber durchaus, dass sich die Spreizung im Markt verstärken wird.
Besonders anfällig werden aus meiner Sicht Immobilien, bei denen mehrere Dinge gleichzeitig zusammenkommen:
eine schwächere oder ländliche Lage, eine rückläufige Zahl potenzieller Käufer, ein älteres Gebäude und ein erheblicher Modernisierungsstau.
Dann kann das zusätzliche Angebot aus dem Generationenwechsel tatsächlich zum Problem werden.
Ein gepflegtes Einfamilienhaus in guter Stadtlage dagegen kann auch in zehn Jahren ein knappes Gut sein.
Hinzu kommt ein weiterer Punkt, der gegen einen deutschlandweiten Preissturz spricht: Es wird weiterhin viel zu wenig gebaut. Helaba beziffert den jährlichen Wohnungsbedarf je nach Institut auf etwa 300.000 bis 400.000 Einheiten. 2025 wurden dagegen nur rund 206.800 Wohnungen fertiggestellt.
Deutschland bekommt also gleichzeitig mehr Bestandsimmobilien aus älteren Händen – und baut deutlich weniger neuen Wohnraum, als vielerorts benötigt wird.
Auch deshalb passt das Bild einer einzigen großen Immobilienflut nicht.
Was ich Eigentümern jetzt raten würde
Wer heute 60 oder 65 Jahre alt ist und sein Haus liebt, sollte es nicht verkaufen, nur weil irgendwo vom „Silver Tsunami“ geschrieben wird.
Das wäre unseriös.
Keiner kann heute seriös vorhersagen, welchen Preis ein konkretes Haus in Essen, Recklinghausen, Düsseldorf oder im Münsterland im Jahr 2036 erzielen wird. Dafür hängen Immobilienwerte von zu vielen Faktoren ab – Zinsen, Wirtschaft, Zuwanderung, Neubau, Infrastruktur und vor allem von der konkreten Lage.
Ich würde Eigentümern aber zu etwas anderem raten:
Treffen Sie die Entscheidung über Ihre Immobilie möglichst selbst – und nicht erst dann, wenn die Umstände sie für Sie treffen.
Wenn bereits feststeht, dass das große Einfamilienhaus in fünf oder zehn Jahren nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passen wird, lohnt es sich heute schon, über Alternativen nachzudenken.
Nicht aus Angst vor einem möglichen Preisverfall.
Sondern weil wir in der Praxis immer wieder sehen, welchen Unterschied es macht, ob ein Eigentümer seine Immobilie aus einer starken Position heraus verkauft – oder ob Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder irgendwann die Erben den Zeitpunkt bestimmen.
Der Generationenwechsel am Immobilienmarkt kommt.
Ein Tsunami wird daraus vermutlich nicht überall.
Aber gerade dort, wo viele ältere Bestandsimmobilien auf eine schwächere zukünftige Nachfrage treffen, wird man ihn spüren.
Geschäftsführer bei
SLS Immobilienpartner GmbH
