Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf oder -verkauf.

Sie beeinflusst den Kaufpreis, die Finanzierung, die Nebenkosten und sogar die steuerliche Bewertung. Umso erstaunlicher ist es, wie häufig sie falsch angegeben wird – sei es durch veraltete Unterlagen, falsche Berechnungsmethoden oder schlichte Unwissenheit. Dabei kann eine fehlerhafte Wohnflächenangabe nicht nur den Wert einer Immobilie verzerren, sondern auch juristische Konsequenzen nach sich ziehen. Dieser Beitrag zeigt, worauf es bei der Wohnflächenberechnung ankommt, welche Unterschiede zwischen den gängigen Berechnungsmethoden bestehen und welche Folgen falsche Angaben haben können.

Was viele Eigentümer nicht wissen:

Die Wohnfläche ist keine fixe oder universell einheitlich berechnete Größe. Je nachdem, nach welchem Standard sie ermittelt wird – etwa nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der DIN 277 –, kann das Ergebnis deutlich variieren. Die Wohnflächenverordnung wird häufig im frei finanzierten Wohnungsbau verwendet und berücksichtigt nur Flächen, die tatsächlich zum Wohnen geeignet sind. Dazu gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Terrassen und Dachschrägen werden nur anteilig berücksichtigt. Balkone beispielsweise meist mit 25 % ihrer Fläche, manchmal bis zu 50 %, je nach Lage und Ausführung. Dachschrägen fließen abhängig von der Raumhöhe mit 0 %, 50 % oder 100 % in die Wohnflächenberechnung ein. Die DIN 277 hingegen, die eher im gewerblichen Bereich oder bei Neubauprojekten Anwendung findet, rechnet grundsätzlich alle Grundflächen ein – einschließlich Verkehrsflächen, Wandstärken und Nebenräume. Das führt dazu, dass Flächen nach DIN 277 oft um 10 bis 20 % größer ausfallen als nach der Wohnflächenverordnung.

Die Folgen einer falschen Wohnflächenangabe sind nicht zu unterschätzen.

Wer eine Immobilie mit angeblich 100 m² Wohnfläche verkauft, obwohl diese tatsächlich nur 92 m² beträgt, und dies vertraglich nicht relativiert, läuft Gefahr, später für diesen Fehler zu haften. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 4.000 € pro Quadratmeter entspricht das einem rechnerischen Differenzbetrag von 32.000 €. Käufer haben in solchen Fällen unter Umständen Anspruch auf Kaufpreisminderung oder Schadensersatz. Besonders kritisch wird es, wenn die Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag als verbindliche Beschaffenheit aufgenommen wird. In diesem Fall liegt bei einer Abweichung von mehr als 10 % ein Sachmangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 434 BGB) vor, der zu rechtlichen Ansprüchen führen kann.

Auch im Mietrecht spielt die korrekte Wohnfläche eine zentrale Rolle.

Laut ständiger Rechtsprechung ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich angegebenen abweicht. Diese Regelung schützt Mieter davor, dauerhaft zu viel Miete für zu wenig Fläche zu zahlen – sie bedeutet aber gleichzeitig ein Risiko für Vermieter, die sich auf alte oder ungenaue Flächenangaben verlassen. Daher sollte vor Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags immer geklärt sein, auf welcher Berechnungsgrundlage die angegebene Wohnfläche basiert. Idealerweise wird dies auch im Vertrag dokumentiert.

Fehler bei der Wohnfläche passieren häufig aus Nachlässigkeit:

Zum Beispiel, weil Baupläne falsch interpretiert oder Flächen wie Keller, Abstellräume im Dachgeschoss oder Wintergärten fälschlich voll angerechnet werden. Besonders bei Altbauten oder ausgebauten Dachgeschossen ist Vorsicht geboten, da hier oft keine aktuellen Flächenberechnungen nach aktuellen Normen vorliegen. Auch bei Eigentumswohnungen kann es problematisch werden, wenn keine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage existiert oder die Angaben aus der Teilungserklärung nicht zur tatsächlichen Nutzung passen.

Die sichere Lösung:

Die Wohnfläche sollte im Zweifelsfall durch ein professionelles Aufmaß geprüft und nach einer klar benannten Norm berechnet werden. Nur so lässt sich vermeiden, dass Quadratmeterangaben zu Streitpunkten oder juristischen Auseinandersetzungen führen. Wichtig ist außerdem, im Exposé oder Vertrag nicht nur die Fläche zu nennen, sondern auch darauf hinzuweisen, ob es sich um eine ungefähre Angabe handelt und ob die Wohnfläche verbindlich zugesichert wird oder nicht. Eine Formulierung wie „ca. 100 m² Wohnfläche, Berechnung nach WoFlV, ohne Gewähr“ kann im Zweifel einen erheblichen Unterschied machen.

Fazit:

Eine korrekte Wohnflächenangabe ist mehr als nur eine Zahl. Sie schützt Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter gleichermaßen vor Missverständnissen und rechtlichen Risiken. Wer auf Transparenz, Nachvollziehbarkeit und eine saubere Dokumentation achtet, schafft Vertrauen – und spart sich teure Nachverhandlungen oder rechtliche Auseinandersetzungen. Denn am Ende gilt: Quadratmeter kosten – und wer zu viele verspricht, zahlt doppelt.