Wahlsieg der Linken in Berlin: Warum die Folgen auch NRW treffen könnten

Von Filippo Livera, Geschäftsführer der SLS Immobilienpartner GmbH

Die Linke hat die Berliner Abgeordnetenhauswahl gewonnen. 25,7 Prozent, mehr als doppelt so viel wie 2023. Das ist zunächst eine Berliner Entscheidung. Wer daraus ableitet, sie habe mit dem Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen nichts zu tun, macht es sich jedoch zu einfach.

Die Partei hat ihren Wahlkampf maßgeblich mit Wohnungspolitik gewonnen. Sie fordert einen Mietendeckel, stärkere Eingriffe in den Markt und die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Rund 220.000 Wohnungen könnten davon betroffen sein. Im RTL-Morgenmagazin war zudem davon die Rede, Besetzungen leer stehender Immobilien zu legalisieren.

Man könnte mittlerweile den Eindruck gewinnen, dass privates Immobilieneigentum für Teile der Linken nur so lange akzeptabel ist, wie der Eigentümer damit genau das tut, was politisch gewünscht ist.

Das halte ich grundsätzlich für problematisch. Nicht nur, weil Eigentumsrechte und Verlässlichkeit zu den Grundlagen eines funktionierenden Immobilienmarktes gehören. Sondern auch, weil diese Politik das eigentliche Problem nicht löst.

Berlin hat kein Verteilungsproblem, sondern zu wenig Wohnraum

Niemand muss darüber diskutieren, ob die Berliner Mieten zu hoch sind. Angebotsmieten haben sich dort seit 2014 nahezu verdoppelt. Bis 2040 werden nach aktuellen Schätzungen rund 211.000 zusätzliche Wohnungen benötigt.

Wer in Berlin eine bezahlbare Mietwohnung sucht, erlebt lange Warteschlangen, zahlreiche Bewerber und eine Konkurrenzsituation, in der selbst hohe Mieten akzeptiert werden. Nicht, weil Mieter diese Preise gerne bezahlen. Sie bezahlen sie, weil viel zu viele Menschen auf viel zu wenige verfügbare Wohnungen treffen.

Das Problem liegt damit vor allem auf der Angebotsseite.

Eine Vergesellschaftung kann dazu führen, dass für einen Teil der bestehenden Wohnungen niedrigere Mieten verlangt werden. Was sie nicht kann: zusätzlichen Wohnraum schaffen. Nach der Übertragung stehen in Berlin nicht mehr Wohnungen als vorher. Sie gehören lediglich jemand anderem.

Gleichzeitig kostet eine solche Vergesellschaftung Milliarden. Geld, das anschließend nicht mehr für Neubau, Infrastruktur oder die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren zur Verfügung steht.

Wer investieren soll, braucht Verlässlichkeit

Dass der Staat Regeln für den Wohnungsmarkt festlegt, ist selbstverständlich. Mieter müssen geschützt werden und Eigentum verpflichtet. Es macht aber einen erheblichen Unterschied, ob Fehlverhalten reguliert wird oder ob eine Regierung grundsätzlich infrage stellt, ob große private Wohnungsbestände überhaupt privat bleiben dürfen.

Enteignung ist für mich eine rote Linie. Juristisch geht es genauer gesagt um eine Vergesellschaftung gegen Entschädigung. Für das Vertrauen privater Investoren dürfte diese sprachliche Unterscheidung allerdings nur eine begrenzte Rolle spielen.

Wer über Jahre hohe Summen in Wohnraum investiert, kalkuliert nicht nur mit Kaufpreis, Miete und Finanzierung. Er kalkuliert auch mit politischen Rahmenbedingungen. Werden diese unberechenbar, verschwindet das Kapital nicht einfach. Es sucht sich einen anderen Standort.

Genau deshalb ist der Berliner Wahlausgang auch für NRW relevant.

Das Ruhrgebiet steht längst auf den Einkaufslisten großer Investoren

Wir beobachten bei SLS schon seit Längerem, dass Investoren im Ruhrgebiet regelrecht fischen. Dabei geht es nicht nur um regionale Käufer. Auch Investoren aus Süddeutschland und Berlin haben unsere Städte verstärkt ins Visier genommen.

Ein sichtbares Beispiel ist ein großer Berliner Immobilieninvestor, der bereits 2023 ein Büro in Essen eröffnet und seine Präsenz im Ruhrgebiet seitdem deutlich ausgebaut hat. Das Unternehmen bezeichnet Berlin und NRW inzwischen als seine Kernmärkte und konzentriert sich in Nordrhein-Westfalen vor allem auf größere Wohnungsbestände.

Der Grund für das Interesse ist nicht schwer zu erkennen. Mehrfamilienhäuser sind in vielen Städten des Ruhrgebiets noch deutlich günstiger als in Berlin, München oder anderen klassischen A-Standorten. Gleichzeitig lassen sich hier vergleichsweise attraktive Mietrenditen erzielen.

Sollte Berlin seine Wohnungspolitik weiter verschärfen, dürfte NRW für einen Teil dieser Investoren noch interessanter werden. Das ist keine sichere Folge des Wahlergebnisses, aber eine wirtschaftlich naheliegende Reaktion.

Steigende Kaufpreise wären nur auf den ersten Blick eine gute Nachricht

Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses klingt zusätzliche Nachfrage zunächst positiv. Mehr Interessenten können zu höheren Verkaufspreisen führen. Kurzfristig könnte der Berliner Politikwechsel deshalb durchaus Bewegung in den nordrhein-westfälischen Investmentmarkt bringen.

Die entscheidende Frage lautet aber: Was passiert danach?

Wenn Investoren immer höhere Kaufpreise bezahlen, müssen sie diese Investitionen wirtschaftlich darstellen. Bestehende Mieten können rechtlich nicht einfach beliebig erhöht werden. Der Druck wächst jedoch, jedes zulässige Mietsteigerungs-, Modernisierungs- und Entwicklungspotenzial auszuschöpfen.

Gleichzeitig geraten private Kapitalanleger ins Hintertreffen. Wer ein Mehrfamilienhaus als langfristige Altersvorsorge kaufen und vernünftig bewirtschaften möchte, kann und will nicht jeden Preis mitgehen. Große, professionell organisierte Investoren rechnen anders und verfügen über andere Möglichkeiten.

Damit könnte ausgerechnet eine Politik, die steigende Mieten bekämpfen will, den wirtschaftlichen Druck auf Mieten in NRW zusätzlich erhöhen.

Das Ruhrgebiet ist nicht Berlin

Man darf dabei einen wichtigen Unterschied nicht übersehen. Berlin ist trotz seiner Probleme ein international gefragter Standort. Das Ruhrgebiet besitzt ebenfalls enorme Stärken, aber viele unserer Städte kämpfen stärker mit wirtschaftlichem Strukturwandel, niedrigeren Einkommen und dem Verlust industrieller Arbeitsplätze.

Große Industriekonzerne bauen Stellen ab oder lagern sie aus. Allein bei einem der größten Stahlkonzerne des Ruhrgebiets sind bis zu 11.000 Arbeitsplätze betroffen. Auch andere Industrieunternehmen stehen unter erheblichem Druck.

Wohnungsnachfrage hängt langfristig nicht nur davon ab, wie viele Menschen heute eine Wohnung suchen. Sie hängt auch davon ab, ob eine Region Arbeitsplätze, Perspektiven und bezahlbares Wohnen bietet.

Wenn Investoren die Preise für größere Wohnungsbestände zunächst nach oben treiben und anschließend höhere Mieten durchsetzen müssen, kann daraus eine gefährliche Entwicklung entstehen. Menschen, die beruflich nicht mehr an die Region gebunden sind und sich das Wohnen hier kaum noch leisten können, werden sich nach Alternativen umsehen.

Dann kann aus heutiger Wohnungsknappheit in einzelnen Städten und Lagen später wieder Leerstand entstehen. Ziehen sich Investoren anschließend zurück und bringen ihre Bestände gleichzeitig auf den Markt, geraten Preise zusätzlich unter Druck.

Ob dieses Szenario eintritt, kann heute niemand seriös vorhersagen. Aber man sollte es auch nicht ausschließen. Gerade das Ruhrgebiet hat schon häufiger erlebt, wie schnell vermeintlicher Aufschwung endet, wenn er nicht von einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung getragen wird.

Enteignung schafft keine einzige neue Wohnung

Die Linke hat in Berlin ein reales Problem angesprochen. Viele Menschen können sich das Wohnen dort kaum noch leisten. Wer daraus schließt, dass auch die vorgeschlagenen Lösungen richtig sein müssen, verwechselt jedoch Diagnose und Therapie.

Berlin braucht mehr bezahlbaren Wohnraum. Dafür müssen Genehmigungen schneller werden, Baukosten sinken, geeignete Grundstücke mobilisiert und Neubauprojekte tatsächlich umgesetzt werden. Auch die Politik muss sich fragen lassen, warum Bauvorhaben jahrelang blockiert werden, während sie gleichzeitig den daraus entstehenden Mangel beklagt.

Die Lage in NRW ist nicht identisch. Trotzdem kann der Berliner Wahlsieg Kapitalströme, Erwartungen und politische Debatten verändern. Kurzfristig könnten Verkäufer von Mehrfamilienhäusern davon profitieren. Langfristig droht insbesondere wirtschaftlich schwächeren Städten aber eine Entwicklung, bei der zunächst die Kaufpreise steigen, anschließend die Mieten unter Druck geraten und am Ende genau das Kapital wieder verschwindet, das zuvor für den kurzen Aufschwung gesorgt hat.

Wer Wohnungsmangel bekämpfen will, muss das Bauen ermöglichen. Bestehende Wohnungen neu zu verteilen und Eigentümer unter Generalverdacht zu stellen, ersetzt keine einzige Baugenehmigung.