KI in Immobilienanzeigen: Wie viel Verschönerung ist noch ehrlich?
Ein leerer Raum wird zum eingerichteten Wohnzimmer. Die alte Küche bekommt moderne Fronten, der abgenutzte Boden weicht einem hellen Parkett. Mit künstlicher Intelligenz lässt sich heute auf Bildern vieles verändern, wofür in der Immobilie selbst erst einmal Geld und Arbeit nötig wären.
Für die Vermarktung eröffnet das enorme Möglichkeiten. Gleichzeitig kann auf diese Weise ein Exposé entstehen, das mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses nur noch wenig zu tun hat.
Wir nutzen bei SLS selbst KI zur Bildbearbeitung und zum digitalen Home Staging. Anfangs haben wir uns damit allerdings schwergetan. Eben weil es schnell diesen faden Beigeschmack bekommt: Wird hier gerade eine Immobilie schön gemacht, damit die Interessenten ihre Schwächen übersehen?
Inzwischen haben wir damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Entscheidend ist aus meiner Sicht, dass Käufer jederzeit verstehen, was sie gerade sehen.
Warum wir unsere anfängliche Skepsis abgelegt haben
Wer eine Immobilie verkauft, kennt ihre Möglichkeiten meist besser als jemand, der zum ersten Mal die Fotos sieht. Man weiß, wie groß das Wohnzimmer ohne die wuchtige Schrankwand wirkt. Oder kann sich vorstellen, was ein anderer Boden und eine zeitgemäße Einrichtung aus den Räumen machen würden.
Einem Kaufinteressenten fällt das unter Umständen deutlich schwerer. Er sieht zunächst die Einrichtung der bisherigen Bewohner. Und wenn die nicht seinem Geschmack entspricht, überträgt sich dieser Eindruck schnell auf die gesamte Immobilie.
Genau hier kann digitales Home Staging helfen. Räume werden auf Bildern virtuell eingerichtet oder umgestaltet, damit Interessenten eine Vorstellung davon bekommen, wie sie dort selbst wohnen könnten.
Unsere ersten Tests damit waren durch die Bank positiv. Wir haben von Anfang an großen Wert darauf gelegt, dass klar war: Das ist eine mögliche Gestaltung. So sieht die Immobilie heute noch nicht aus.
Besonders interessant finde ich, was daraus teilweise entstanden ist. Käufer haben uns im Nachgang noch einmal um die KI-Bilder gebeten, weil sie die gezeigte Einrichtung später so umsetzen wollten.
Damit hatte ich anfangs ehrlich gesagt nicht gerechnet. Für mich war das ein überzeugender Grund, mich mit dem Thema weiter zu beschäftigen.
So sieht es aus. Und so könnte es aussehen.
Beim digitalen Home Staging veröffentlichen wir grundsätzlich beide Bilder. Das Original zeigt den aktuellen Zustand. Daneben steht die Visualisierung mit einem entsprechenden KI-Hinweis.
Der Käufer kann sich dadurch selbst ein Bild machen. Er erkennt, was vorhanden ist, und sieht gleichzeitig eine Idee dafür, was daraus werden könnte.
Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien ist uns dieser Vergleich besonders wichtig. Ein modernes Badezimmer auf einem KI-Bild ändert nichts daran, dass das vorhandene Bad möglicherweise vollständig erneuert werden muss. Der Aufwand bleibt beim Käufer. Ebenso die Kosten.
Ich halte es deshalb für falsch, ausgerechnet bei solchen Objekten den tatsächlichen Zustand in den Hintergrund zu drängen. Wer sich für ein Haus mit Sanierungsbedarf interessiert, muss wissen, worauf er sich einlässt. Eine Visualisierung kann ihm helfen, sich auf das Ergebnis zu freuen. Die Arbeit bis dahin darf sie nicht verschweigen.
Dabei muss auch die Idee selbst vernünftig bleiben. Eine KI kann eine Wand verschwinden lassen, ohne zu prüfen, ob sie tragend ist. Deshalb ist ein schön gestaltetes Bild noch lange keine belastbare Umbauplanung.
Bei vermieteten Wohnungen gibt es einen anderen guten Grund für KI
Wir nutzen die Bildbearbeitung auch, um Räume digital leerzuräumen. Bei vermieteten Wohnungen bietet sich das beispielsweise an, wenn die Einrichtung und persönliche Gegenstände der Mieter nicht öffentlich im Internet erscheinen sollen.
In diesen Fällen veröffentlichen wir das Originalbild bewusst nicht zusätzlich. Sonst hätten wir durch die Bearbeitung für die Bewohner nichts gewonnen.
Das ist aus meiner Sicht ein sinnvoller Einsatz der Technik. Interessenten können sich mit den Räumen beschäftigen, ohne dass dafür das private Wohnzimmer der Mieter samt Einrichtung in einer Immobilienanzeige stehen muss.
Trotzdem bleibt auch ein digital leergeräumtes Zimmer eine bearbeitete Darstellung. Das sollte erkennbar sein. Ebenso muss klar bleiben, dass die Wohnung vermietet ist. Ein leeres Bild bedeutet schließlich nicht, dass ein Käufer dort direkt einziehen kann.
Und beim Entfernen von Möbeln muss man aufpassen: Was hinter einem Schrank liegt, kann die KI nicht wissen. Eine digital ergänzte Wand sagt nichts darüber aus, wie es dort tatsächlich aussieht. Die Bearbeitung muss deshalb sorgfältig geprüft werden.
Ein Mangel verschwindet nicht, nur weil man ihn auf dem Foto entfernt
Hier liegt für uns die klare Grenze. Bekannte Mängel bewusst aus den Bildern zu retuschieren, um einen besseren Zustand vorzutäuschen, kommt nicht infrage.
Wenn eine Wand beschädigt ist, muss der Käufer das erfahren. Natürlich können wir zusätzlich zeigen, wie der Raum nach einer Renovierung aussehen könnte. Aber dann gehört der tatsächliche Zustand genauso zur Darstellung.
Alles andere empfinden wir als unseriös. Und unabhängig davon würde es uns in der weiteren Vermarktung komplett auf die Füße fallen.
Man muss sich nur vorstellen, wie eine solche Besichtigung ablaufen würde: Der Interessent steht vor einem Loch in der Wand, das auf den Bildern verschwunden war. Statt über das Haus zu sprechen, müssen wir erklären, warum die Fotos etwas anderes gezeigt haben.
Dass ein Käufer dann skeptisch wird, kann ich gut nachvollziehen. Wenn bereits bei den Bildern etwas versteckt wurde, weshalb sollte er den übrigen Angaben vertrauen?
Damit ist niemandem geholfen. Der Käufer hat seine Zeit investiert und fühlt sich getäuscht. Der Verkäufer verliert möglicherweise einen Interessenten. Und wir haben Vertrauen verspielt, das wir für eine vernünftige Zusammenarbeit brauchen.
Ein sanierungsbedürftiges Haus kann durchaus das richtige Haus für einen Käufer sein. Er muss nur vorher wissen, dass er ein sanierungsbedürftiges Haus besichtigt.
Ein KI-Hinweis allein macht eine Anzeige noch nicht ehrlich
Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50 der europäischen KI-Verordnung. Sie betreffen unter anderem die Offenlegung bestimmter täuschend echt wirkender KI-Bilder. Dabei wird zwischen verschiedenen Anwendungen und Verantwortlichkeiten unterschieden. Die Aussage, jede Form von KI-Bildbearbeitung müsse pauschal gleich gekennzeichnet werden, wäre deshalb zu einfach. EU-Kommission: Transparenzpflichten
Für mich geht die Verantwortung bei Immobilienbildern aber über die Frage hinaus, ob irgendwo ein Hinweis steht.
Ein Käufer sollte direkt verstehen können, was verändert wurde. Wurde der Raum nur anders eingerichtet? Zeigt das Bild eine mögliche Renovierung? Oder wurde die vorhandene Einrichtung entfernt?
Ein kleines „KI“ in der Ecke erklärt das nur bedingt.
Hinzu kommt, dass irreführende Immobilienwerbung schon vor den neuen KI-Regeln unzulässig war. Eine Kennzeichnung ist deshalb kein Freibrief, um einen falschen Eindruck vom Zustand der Immobilie zu vermitteln. § 5 UWG
Was ich Eigentümern bei der Vermarktung raten würde
Ich würde heute keinem Eigentümer pauschal davon abraten, seine Immobilie mit digitalen Visualisierungen zu präsentieren. Dafür haben wir selbst zu gute Erfahrungen damit gemacht.
Gerade bei älteren Häusern kann es viel ausmachen, wenn Käufer sich vorstellen können, wie sie dort mit ihrer eigenen Einrichtung leben würden. Nicht jeder erkennt dieses Potenzial auf einem Foto mit alten Möbeln und Tapeten.
Ich würde aber sehr genau darauf achten, wie die Bilder eingesetzt werden. Der Zustand der Immobilie muss nachvollziehbar bleiben. Wer Geld für eine Sanierung einplanen muss, sollte das vor der Besichtigung wissen. Und eine Gestaltungsidee muss als solche erkennbar sein.
Als Eigentümer habe ich nichts davon, wenn mein Haus auf den Bildern begeistert und bei jeder Besichtigung enttäuscht.
Dass Käufer unsere Visualisierungen später als Vorlage für ihr eigenes Zuhause nutzen möchten, freut mich dagegen sehr. Genau dafür lohnt sich der Einsatz: Sie kennen das Haus, wissen, was noch zu tun ist, und haben eine konkrete Vorstellung davon, was sie daraus machen wollen.
Geschäftsführer bei
SLS Immobilienpartner GmbH
