Ein Markt im Wandel 

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt hat 2025 ein gemischtes Bild gezeichnet. Nach einem schwierigen Jahr 2023, in dem das Transaktionsvolumen teils dramatisch einbrach, zeigt sich nun eine moderate Stabilisierung. Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 14,2 Milliarden Euro investiert – ein leichter Rückgang von 2 % im Vergleich zu H1 2024, aber ein deutlicher Anstieg von 14 % gegenüber 2023 (Quelle: CBRE). Die Entwicklung zeigt: Der Markt hat seine Talsohle hinter sich gelassen, jedoch erleben die verschiedenen Assetklassen eine sehr unterschiedliche Dynamik.

Diese Uneinheitlichkeit ist nicht nur eine statistische Randnotiz, sondern prägt strategische Entscheidungen von Investoren, Projektentwicklern und Eigentümern maßgeblich. Während einige Segmente boomen, kämpfen andere weiter mit hohen Leerständen und sinkenden Renditen.

Wohnimmobilien bleiben die stabile Säule 

Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios sind auch 2025 die dominierende Anlageklasse in Deutschland. Gründe dafür sind unter anderem die anhaltende Wohnraumnot in Ballungsgebieten, steigende Mietpreise und eine vergleichsweise geringe Volatilität. In vielen Metropolregionen wie München, Frankfurt oder Düsseldorf ist die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen ungebrochen hoch.

Investoren schätzen vor allem den planbaren Cashflow und den langfristigen Wertzuwachs. Selbst wenn Kaufpreise in einigen Regionen noch leicht unter dem Niveau von 2021 liegen, lassen sich stabile Bruttoanfangsrenditen zwischen 3,0 % und 4,5 % erzielen – in B- und C-Lagen teils sogar höher. Das macht Wohnimmobilien zu einem bevorzugten Ziel institutioneller Anleger.

Gewinner im Aufwind: Gesundheits- und Hotelimmobilien 

Eine interessante Entwicklung 2025 ist der deutliche Aufschwung im Segment der Gesundheitsimmobilien. Pflegeheime, Ärztezentren und Reha-Kliniken profitieren von demografischen Trends und staatlichen Förderprogrammen. Das Investitionsvolumen in diesem Bereich verzeichnete zweistellige Wachstumsraten.

Der Gesundheitssektor verbuchte bemerkenswerte +153 % beim Transaktionsvolumen in H1 2025 und erreichte 875 Mio. €  . Dazu kommt ein weiterer Hinweis: In Q1 allein wurden in Deutschland rund 690 Mio. € in Pflege- und Gesundheitsimmobilien investiert, gegenüber 134 Mio. € im Vorjahr  . Der Markt bleibt also dynamisch und liquide, trotz rückläufiger Einzeltransaktionen, da institutionelle Anleger nach alternativen Strategien suchen  .

Auch Hotelimmobilien überraschen positiv. Nach dem pandemiebedingten Einbruch hat sich der Tourismusmarkt erholt. Städte wie Berlin, Hamburg und Köln melden Rekordbuchungen. Betreiber setzen zunehmend auf Hybrid-Konzepte wie Co-Working & Hospitality, was die Auslastung steigert und Investoren neue Chancen eröffnet. Die Renditen liegen hier zwischen 4,5 % und 6 %, abhängig von Lage und Betreiberqualität.

Verlierer: Büro- und Teile des Retailmarkts 

Der Büroimmobilienmarkt bleibt 2025 einer der größten Problemfälle. Der Trend zu Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen hat den Flächenbedarf vieler Unternehmen dauerhaft reduziert. Selbst Toplagen in Frankfurt oder München melden gestiegene Leerstände. Investoren sind vorsichtig, da Umnutzungen oft kostspielig sind und Mieter langfristige Bindungen meiden.

Auch der klassische Einzelhandel kämpft. Zwar stabilisieren sich Fachmarktzentren und Lebensmitteleinzelhandel, doch Mode- und Elektronikgeschäfte in 1A-Lagen verlieren weiter an Umsatz. E-Commerce und verändertes Konsumverhalten drücken die Mieten. Hier ist Kreativität gefragt: Mixed-Use-Konzepte oder Integration von Gastronomie und Freizeitangeboten können den Turnaround schaffen.

Strategische Tipps für Investoren 

Die heterogene Marktlage erfordert eine differenzierte Anlagestrategie:

• Gezielte Diversifikation: Kombination aus Wohn-, Gesundheits- und Hotelimmobilien bietet Stabilität und Wachstumspotenzial.

• Flexibilität bewahren: Objekte mit Potenzial zur Umnutzung (z. B. Büro → Hotel) erhöhen Resilienz.

• Regionale Fokussierung: Mittelstädte und B-Standorte gewinnen an Bedeutung – dort investierten Anleger in H1 sogar 40 % mehr  .

• Nischenpotenziale nutzen: Pflegeimmobilien profitieren von demografischem Wandel und staatlicher Förderung (z. B. geplanter 50‑Mrd.-€‑Transformationsfonds im Gesundheitsbereich)  .

• Marktdaten laufend beobachten: Insbesondere Büro- und Retail-Segmente stabilisieren sich unterschiedlich stark – regional variierend.

Gerade private Investoren profitieren davon, sich an Profis zu wenden, die Marktzyklen kennen und Objektpotenziale realistisch einschätzen können.

Fazit 

Der deutsche Investmentmarkt 2025 zeigt ein deutlich heterogenes Bild: Wohnimmobilien, Gesundheits- und Hotelobjekte sind klare Gewinner – getragen von struktureller Nachfrage, solide laufenden Renditen und stabiler Investorenstimmung. Im Gegensatz dazu kämpfen Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiterhin mit Rezession, Leerstand und Unsicherheit, während Logistik trotz Rückschritten langsam wieder an Fahrt gewinnt. Für Investoren gilt: nicht auf eine Karte setzen, sondern gezielt dort investieren, wo Nachfrage und Perspektive stimmen – so bleibt das Portfolio zukunftssicher im ungleichmäßigen Marktumfeld 2025.